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全國現在商業地產以購物中心為主的商業地產已

发稿时间:2018-03-15 11:32 来源:亚游 【 字体:

這是商業地產最好的時代。
       也是最壞的時代。
       泡沫化、同質化與電商的多重夾擊下。
       商業地產的競爭正在走向深水區。

歐陽捷:這次出的題目有五個。
       第一個是在互聯網時代。
       電商圍城與商業模式。因為我們的嘉賓比較多。
       我們分成幾個組。
       第一組請太古匯還有蘇寧就這個問題討論一下。
       太古匯商業做得非常好。
       在廣州這個領域是標桿。
       也是我們學習的。
       我個人理解比恒隆不差。
       雖然上午陳啟宗老師講。
       除了恒隆之外沒有哪個企業做得好了。
       但是我們覺得可能不是這樣。
       不過太古匯我有一個問題。
       太古匯只在廣州做?

歐陽捷:太古匯這種模式在中國大陸已經做得非常的出色了。
       中國的商業地產在這幾年的發展。
       在一二線城市已經趨于飽和甚至過剩。
       根據統計數據來看。
       全國現在商業地產以購物中心為主的商業地產已經超過了4200家。
       而且每年將以400家左右的速度在遞增。
       2013年是380家。
       到2025年預計要達到一萬家。
       我想請問一下太古匯。
       太古匯能不能走出一二線城市?把你們的成功模式復制到三四線城市。第二個問題。
       你們覺得你們的商業模式在三四線城市是不是真的能夠立地生根?

隋頌偉:我先介紹一下。
       因為我是負責廣州太古匯的項目。回答你第一個問題。
       目前我們還在忙我們的北京上海還有成都、廣州的幾個項目。
       所以你說會不會有機會。
       我覺得將來可能會有這個機會。
       但是目前來說非常專注去搞好幾個在現有的項目。另外據我知道。
       公司剛剛公布。
       在上海也有一個框架協議。
       所以目前是這樣的情況。然后我們很少去復制項目。
       因為我們做的每一個項目都是有他自己的故事。
       可能跟一些開發商。
       我們的營運理念不太一樣。
       我們希望按照這個城市還有這個項目的特色去發展。舉個簡單的例子。
       最近我們開了成都的太古匯。
       那邊有一千年歷史。
       我們的精品酒店就是按照一個廟思想的方法去開發我們的項目。
       我們很少這個項目做得很成功。
       然后我們去其他地方做一個一模一樣的。

隋頌偉:是。
       目前我們有幾條產品線。
       太古匯就是一個綜合體。
       我們有辦公樓。
       有商場。我以前在北京做過的項目就是開放式的。
       針對的客群也不太一樣。

歐陽捷:蘇寧置業大家可能不太了解。
       蘇寧大家知道的是電器做得非常好。
       蘇寧當然還有很多的業務。
       蘇寧金融、蘇寧易購等等。
       但是蘇寧置業也做得非常好。
       現在手上在手的購物中心項目已經幾十個。
       遍布了一二三線城市。
       很多三四線城市也進了。
       關于您對三四線城市未來的前景怎么看?

趙韞:我覺得蘇寧置業會有選擇性的進入城市。蘇寧置業跟蘇寧云商是兩個支柱產業。
       中午我也跟歐陽先生介紹了一部分蘇寧置業的情況。能不能把今天中午講的看看你聽進的。
       介紹一下。

歐陽捷:蘇寧云商、蘇寧置業。
       我覺得今天聽了趙總講了之后。
       我個人對蘇寧又要刮目相看。
       因為原來我們知道蘇寧主要在電器、超市做得還是不錯。
       現在還要做精品超市。
       五千平方米的。但是今天不是你提問我。
       是我代表大家來提問你。
       所以關于商業地產這一塊。
       還有一些話題要聊聊。蘇寧置業你們的商業模式。
       你們到底是有什么與別人不一樣的核心競爭力?

趙韞:恒隆確實很好。
       但是很多商業地產公司其實大家還沒有發現它或者挖掘它真正的價值。
       蘇寧置業將會是其中一個。蘇寧置業用我自己的感受。
       它跟一般的商業公司還是有區別的。
       因為大家了解得比較多的是蘇寧云商。
       實際上它經過這么多年的發展以后跟以前也完全不一樣。
       以前我們更多的是電器的發展。
       電器的連鎖店。
       但是現在有很多其他的東西。
       比如說蘇寧易購。
       再加上超市公司。
       還有我們的pptv。
       剛才有一位同行講他在8月10號的南京峰會參與了。
       這個就是我們app全程報導的。
       蘇寧置業是依托于這個平臺發展已經有20多年了。
       在這20多年的工作過程中。
       我們在全國的地產發展板塊。
       我們進入60多個城市。
       完全開發和儲備開發有兩千多萬平方米。
       有商業地產、物流地產、科技地產和旅游文化地產。剛才跟曾總也在探討萬達合作的可能性。

趙韞:沒有。
       我認為作為商業地產的開發者。
       太古匯他們每個城市做的都不一樣。蘇寧我們的商場這一塊。
       我們的定位是快時尚和輕奢。
       比如現在在江蘇已經有很多地區開了蘇寧生活廣場。
       今年還有十幾家蘇寧生活廣場要開業。
       萬寶龍、ck這些品牌大家都是非常熟悉的。
       在蘇寧的商業里面。
       蘇寧電器也好。
       蘇寧云商也好。
       這只是我們的一個部分。
       在商業這方面。
       一個是我認為我們的經營不太一樣。第二。
       我們是以做商業地產為主的公司。
       所以在發展布局中。
       我們堅持我們的選址是在核心城市的核心商圈。
       商業就三大要素。
       第一是你的選址非常重要。
       在郊區比較辛苦。第二是開發商也非常重要。
       第三最重要的就是創新。
       蘇寧今年是兩個元年。
       一個是有上市計劃。
       在商業地產我們想通過自己的運營管理和創新。

歐陽捷:至少我們可以看到大陸的開發商至少有那么一家大聲宣布我是沒有老鼠的。第二個話題就是院線爭霸。
       電商業娛樂新生態。
       萬達和大地是整個院線排名中是排在最前列的。
       大地可能是第二?好像前兩年是第五。
       先請萬達來說說。
       作為全球最大。
       你們現在還想做多大?

歐陽捷:但是我們看到法國嘎納節出來之后。
       法國電影院是下滑的。
       韓國也在下滑。
       未來中國的電影院會怎么樣?因為在08年之前中國的電影院是在低谷。現在開始上升了。
       這個周期有多少時間?是有多高做多高。
       還是很可能我們會面臨一個低谷?如果面臨低谷。
       你們的有多大做多大這個戰略怎么確定?

曾光:有多大做多大嚴格講也是一句玩笑話。
       但是王健林董事長給我們一個任務。
       未來我們要在2020年占據全球20%的票房。您剛才提的問題其實很大。
       我跟于總回答不了。從一些數據上來看問題。
       一個最簡單的數字。
       。
       。
       至少也還有三到四倍的增長機會。
       去年年底中國票房是296億。
       這個成長的空間很大。馬云曾經說過。
       未來影視的市場是在三千億。
       所以這個想象空間非常大。
       這也是為什么投入資金出來以后。
       現在這一輪瘋狂的進入影視行業。
       包括上游下游中游都在進入。其實有好有壞。
       比過去幾年有一個飛速的發展。這種情況過去肯定是有一輪的整合并購。
       已經在發生。

曾光:我們并不是看重影院數目。
       而是單體的產出的維持。
       因為我們追求的是高標準高質量的發展。
       當然在這個過程里。
       萬達現在是輕資產。
       輕資產的目標是明年55座。
       未來是70座。
       我們還有40%是在外面的。
       以前我們在外面跟很多的都有合作。
       萬達廣場只有109個。
       其他的都是非萬達物業的。
       所以這個市場現在每年估計商業地產開業、更新其實也有很多。

歐陽捷:有一句話叫好男不跟女斗。
       正好您旁邊是女士。
       步伐非常快。
       現在的市場份額是多少?

于欣:市場份額是一個很重要的指標。
       我們更看重企業做得是否精致。
       對整個行業發展有所推動。
       這是大地更看重的。

于欣:我們希望通過自己的努力和發展。
       能夠為這個行業作出一些貢獻。
       對我們所影響的人群做出貢獻。我先簡單介紹一下大地這個名字怎么來的。
       一說大家對大地影院不是很熟悉。
       香港有一個樂隊是“beyond”。
       他們有一首歌叫大地。
       他們當時有個大地唱片。
       90年我們就收購了大地唱片。
       進入中國開始發展唱片業。
       進入中國之后做的第一件事情就是發現了老狼。
       《同桌的你》、《睡在我上鋪的兄弟》等校園民謠就是當時大地的作品。
       而且還簽了很多藝人。

后來受互聯網沖擊。
       唱片行業走下滑路。
       老板迅速轉型。
       所以進入了電影終端行業。
       但是他認為未來事業的發展。
       當時只有90年代初。
       他認為二三線城市是未來發展的趨勢。
       所以我們在中國進入二三四線市場。
       我們當時以很低的成本占領了最好的位置。
       進入每一個小城市都是獨家。
       但是老板說不能追求暴利。
       當時中國的票價是七八十塊錢。
       他說這是一種不正常的暴力。
       他想為社會做一些貢獻。
       他希望看電影是大眾消費。他當時開佛山第一家的時候。
       很多同行都過來慶賀。
       也很感嘆的說了一句。
       你真的是為中國的百姓做了一件實事。
       我親眼看到了一家三口花了一百塊錢不到就走進了影院。這是希望通過我們企業的行為能夠為這個社會做出一些貢獻。

曾光:這是相對的。
       萬達票價為什么那么高。
       并不是我們刻意。
       萬達在看這個行業的時候。
       包括自己的定位。
       大家去電影院干什么?看電影。
       更多的是看裝修。第二。
       看電影你的追求是什么?影音效果。
       這是所有做電影院最基本的原則。
       萬達從創始人之初。
       不惜一切的做這個投入。比如說現在70%的電影院是有imax的。
       單獨一套就要一千萬。
       所以各方面的成本包括維護的成本。
       我們有一個全國的網上監控的系統。
       監控到每臺的使用壽命和情況。
       有些人會省這個費用。
       影響效果。
       這個在萬達是不會發生的。
       這是相對很大的費用。這些成本疊加在一塊就會有這個票價。
       其次票價是相對應的感受。
       我們也做了調查發現。
       顧客的反映是很有意思的。
       他們總會發現萬達票價是最貴的。
       但是還是要去萬達。

于欣:隨著我們往一二線走。
       萬達往三四線城市下沉。
       會有一些碰撞。但是我們研究的結論得出來。
       對于終端的消費者來說。
       對影院的忠誠度是相對的。
       很難說我就去萬達。
       他一般說我是去我旁邊的那一家。
       誰離我最近的那家。如果我周邊有幾家影院。
       接下來才說我去服務最好的一家。
       這個不光是電影院的服務。
       更多是來自整體商場的感覺。所以觀眾經常會說我喜歡去某某購物中心的影院。
       他可能都沒有記住那個名字。
       但是他就喜歡那個購物中心。今天我們全部是租賃的物業。
       我們也逐漸摸索出來了跟商業地產的伙伴們如何去共生共存共融。
       我們是希望一起打造這種極致的客戶體驗。
       從我的觀眾找這個購物中心。
       離開這個購物中心。
       怎么做到消費的極致。
       這一點上我們是專注的。

曾光:其實票價平均水平是在33到35塊。我們40多塊并不是貴得離譜。第二。
       萬達也好。
       我們是有合作的。
       我們也希望出現更多像萬達、大地這樣的企業。
       這是對整個行業發展生存包括院線載體開發商是有幫助的。第三。
       我們都不愿意看到低票價。
       大家有看到一些話題。
       如果說第三方的票價是五塊錢甚至不花錢。
       這個沖擊不僅是對院線。
       也會對整個電影生態圈都會有沖擊。

歐陽捷:剛才曾總說了一句話。
       他跟開發商合作提供服務。
       我們也有購物中心也有影院。
       可能跟曾總這邊有過合作。
       大地也在談。
       于總講的觀點非常好。
       我們也希望你們能夠從前端進入。
       在整個的客戶體驗。
       包括我們的整個互聯網+能夠發揮你們的價值。
       能夠給我們更好的幫助。

于欣:是。
       我們也在探討如何把地產商場的信息化和我們影院的信息化打通。
       這點我相信在這方面。
       我們在地產方面會有很多的合作機會。

歐陽捷:接下來還有兩位嘉賓。
       討論一下關于酒店和cbd的問題。
       喜達屋開了很多店。
       今天也跟大家分享這方面經驗。這個題目叫做千店競開的行業藍海。
       跟您下午講的不太一致。
       酒店現在也不太景氣。
       藍海到底在哪?

夏農:喜達屋在中國做了三十年。
       目前在中國已經開業了147家。
       在建的有150多家。
       在國際品牌里僅次于洲際。
       但喜達屋因為沒有太多的終端。
       我們專注的是中高端市場。上午的論壇里時間太少講不透。
       一個是度假酒店。
       還有一個是終端酒店。
       終端的精選服務酒店。
       其實這在美國已經是一個非常成熟的概念。
       在中國慢慢進來。
       中國的概念是五星四星三星。
       五星級是全服務的。
       四星級比五星級差一點。
       但還是全服務。三星級再差一點。
       精選服務的酒店是只服務有意義的東西。
       再把這個東西做更高的品質。
       比如說客房的服務。
       中餐廳也不用做了。
       可能旁邊的購物中心有更好的。
       同時為開發商降低投資的成本。
       這樣的酒店經營的效率會很高。
       我們在做。
       有兩個品牌。

夏農:有影響。
       主要影響的可能是漢庭這種酒店的層面多一點。
       國際集團主要的還是來源于b2b的生意。
       主要是企業的生意。

夏農:有。
       但是三四線城市也不缺酒店。
       現在五星級酒店開得到處都是。現在隨便找哪一個城市。
       供不應求的城市很難找出。

林木雄:應該是沒有影響。
       定位都不一樣。
       我們都是經營性的長期的租一個月或者一年的那種。
       影響應該不大。

歐陽捷:現在cbd在一二線城市還是比較紅火的。
       但是在三線城市。
       這個還是有很多的在想做cbd。
       但是現在遇到一些問題。
       cbd在三線或者四線城市會不會有機會?因為你們公司接觸的物業比較多。

林木雄:最近我去了一趟南寧。
       南寧的客戶帶我去考察一些三線城市的發展。
       發現還是有共同的問題。什么是cbd?有些還沒搞清楚。
       中文是中央商務區。
       我想說的是另外一個問題。
       中央只有一個。
       很多時候我們去到三四線的城市。
       他們建了一個所謂的cbd。
       那邊又有一個。所以很多地區。
       一個城市很多區都要建一個cbd。
       我覺得協調是比較重要。
       因為在一個城市里面。
       大部分只有一個的。
       太多的cbd。
       特別是一些商業地產或者寫字樓供應過剩的問題。
       我覺得這個可能是因為每個地區都想做一個中央商務區。
       所以把一些規劃就搞大了。

歐陽捷:我覺得六位嘉賓從不同角度分享他們對行業的理解。
       對企業發展的一些商業模式的理解。
       我想可能對大家有一些借鑒和啟發。因為時間要到了。
       請每個嘉賓由林總開始。
       用一句話描述一下在互聯網時代。
       我們企業發展怎么去嫁接?

曾光:萬達院線本身就是一個線上線下融合的經典案例。
       我們下一步也會圍繞線上和線下的資源去進一步打造我們的電影生態圈。

歐陽捷:我們討論了半天的互聯網+。
       最后一句話就是o2o。
       線上離不開線下。
       但是線下當時講了一句話。
       馬云可以做淘寶。
       但是馬云做不了購物中心。
       萬達可以做購物中心。
       萬達也可以做線上。
       所以作為開發商來講。
       我們在座的都是屬于開發商或者開發服務商。
       對于我們來講。
       互聯網+其實就是給我們插上一個翅膀。感謝各位嘉賓給大家的觀點分享。
       也感謝各位聽眾留到現在。
       謝謝大家。

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